房地產考生

科 目：民法概要

107年
一、甲將自己所有之一筆土地出賣於乙，尚未交付，亦未辦理所有權移轉登記，乙即將該土地轉賣於丙，屆清償期乙未依約將該土地所有權移轉登記於丙，丙一再催促，乙均置之不理，而該土地仍登記為甲所有。請問：丙得如何行使權利，取得該土地所有權？（25 分）
二、消滅時效與除斥期間之區別何在？設甲有一筆登記在其名下之A 地及一棟未辦理保存登記之B 屋，於民國92 年5 月1 日被乙擅自占用，甲直到107 年10 月25 日始向乙請求返還，乙抗辯甲之請求權已罹於時效而消滅，其抗辯是否有理由？（25 分）

106年
一、甲、乙、丙、丁四人各出資新臺幣 500 萬元，並共同向戊借款 1,000 萬元，購置公寓一棟(以下簡稱 A 屋)，並以 A 屋設定抵押權做為擔保，且約定由甲負責交付每月之利息給戊。問：
(一)甲未得其他三人同意將一樓的部分租給戊開設夾娃娃機店，該租賃契約效力如何？(10 分)
(二) 乙、丙、丁得否對戊主張權利？(10 分)
(三)若甲、乙、丙、丁屆期未清償借款，戊應如何追討？(10 分)
二、甲現年 18 歲、未婚、富二代，離家赴某市就讀，未經其法定代理人同意，即與乙建設公司簽定買賣契約，購買時價 500 萬元之 A 套房，並辦理移轉登記。問：
(一)該屋債權及物權契約效力如何？(10 分)
(二)乙交屋並辦理移轉登記甲，甲居住其間，逾一年，發現該屋實為海砂屋，可依民法向乙主張和權利？(10 分)

105年
一、甲乙為多年好友，甲於民國（下同）85 年1 月1 日向乙借款500 萬元，未約定清償期，並於同日以A 地設定500 萬元普通抵押權予乙。詎甲於104 年10 月31 日死亡，甲的唯一繼承人丙於105 年1 月20 日為辦理遺產稅申報而調取A 地土地謄本，始發現A 地上有乙之500 萬元普通抵押權，丙以該借款債權已逾消滅時效，且該抵押權亦已消滅為由，向乙起訴請求塗銷抵押權。問：丙之起訴有無理由？（25 分）
二、甲為 A 公寓5 樓之區分所有權人，其將該公寓頂樓搭建鐵皮屋並隔成三間房間使用（未辦建物所有權第一次登記），長期以來A 公寓其他區分所有權人並無反對意思，今甲將該5 樓及頂樓鐵皮屋出售予乙。問：甲於A 公寓頂樓搭建鐵皮屋之使用權源為何？（12 分）甲乙間就該鐵皮屋之買賣契約是否有效？（13 分）

104年
一、A 建地面積130 坪，乙為A 地所有權人，於民國（下同）101 年7 月26 日委由甲不動產經紀人代為尋找買主，甲乙簽訂專任委託銷售契約約定：「……二、委託底價：每坪20 萬元（合計2,600 萬元）；三、服務費：超過每坪20 萬元以上，均算為『服務費』予甲；四、委託期限：自101 年7 月26 日至101 年10 月25 日止……」甲於101 年8 月26 日找到丙願意以每坪21 萬元購買，乙丙雙方碰面後，乙表示要先塗銷A 地原有的抵押權登記，再與丙約期簽約。之後，一直到101 年10 月25日前止，乙均以抵押權登記尚未塗銷為理由，拒絕簽約。102 年2 月25 日後乙丙雙方合意辦理A 地所有權移轉登記完畢，而買賣價格即為每坪21 萬元。甲發現後即起訴，請求乙給付130 萬元服務費，請問有無理由？（25 分）
二、乙企業向甲銀行申請企業貸款 5,000 萬元，乙提供其所有的A 素地為擔保，設定抵押權給甲，甲同意貸款，但要求乙同意將A 素地同時設定地上權給甲，然而就設定地上權的契約，並未約定權利金或地租的給付。請問雙方設定抵押權與地上權的效力？（25 分）

103年
一、甲被乙詐欺，將其所有之一棟房屋以低價賣給乙，並已為所有權移轉登記。請問甲依民法第92條規定，僅撤銷債權行為，而未撤銷物權行為時，當事人之間的法律關係如何？甲若同時撤銷債權行為與物權行為時，其法律關係又是如何？另法律行為因被詐欺而為撤銷與因被脅迫而為撤銷，其效力有何不同？（25分）
二、甲、乙共有一筆土地，面積100平方公尺，僅符合建築面積最小單位，應有部分分別為甲十分之八，乙十分之二，甲、乙以其應有部分分別向丙、丁貸款，設定抵押權作為擔保。嗣甲請求分割，因與乙無法達成協議，遂提起分割共有物之訴，法院依民法第824條第3項規定，判決將該共有地分配於甲，並命甲補償乙新臺幣100萬元。請問乙對甲之補償金債權，民法設有何種保障機制？又丁在乙之應有部分上原有之抵押權如何處理？（25分）

102年
一、甲、乙、丙三人共有房屋一棟，應有部分各三分之一，甲將該房屋出租於丁，又甲看見房屋門窗不牢，僱工修復後交付丁使用。試問：甲將房屋出租於丁之契約效力為何？乙、丙對丁可否主張所有物返還請求權？甲僱工修復房屋門窗是否需事先徵得乙、丙之同意，方得為之？請說明之。（25 分）
二、甲向乙借款新臺幣 1000 萬元，並將其所有之A 地設定抵押權以為擔保。嗣後乙死亡，甲藉故不依約清償該債務。試問：乙之子丙，在未辦繼承登記之下，可否實行抵押權？民法第759 條所謂非經登記不得處分之意涵為何？請說明之。（25 分）

101年
一、父甲、母乙、子丙、女丁四人一家和樂，丙創業時向友人戊融資新臺幣（下同）一千萬元，由乙提供A地設定抵押擔保並由丁為連帶保證人；甲死亡時，留有二千萬元之遺產，但未立有遺囑。試問：戊拋棄債權、抵押權及丁拋棄繼承權，其效力各如何？（25分）
二、甲將A地出租於乙，供乙在其上停放遊覽車三年；租賃存續中，甲復將A地出典於丙後賣與丁，並完成登記。試問：何人得對乙收取租金？何人應返還乙押租金？（25分）

科 目：土地法與土地相關稅法概要

107年
一、甲所有位於 A 市都市計畫範圍內之一筆建築基地，因故委託乙不動產經紀人代為出售，丙對該地具有潛在購買慾望。不久該地被劃入A 市某公辦市地重劃地區內，該市乃依法公告若干土地權利禁止或限制事項（例如禁建），但對此事項亦有例外規定，其內容為何？又，甲倘若於其地被劃入該市地重劃地區內之後、公告禁建之前已依法取得建造執照且正在施工建築者，其施工中建築物之處理內容為何？試依據平均地權條例等法規之規定，分別說明乙不動產經紀人應如何向丙為解說該地所涉上述兩項問題之相關內容？（25 分）
二、甲擬於近日出售其所有位於 A 市一間房屋及其坐落基地，依法須繳納房地交易所得稅，甲由其從事不動產仲介業務之朋友處得知亦有土地增值稅之負擔問題。則甲於出售該房地而計徵其房地交易所得稅額時，所涉及「交易所得額」與「交易所得稅率」之規定內容為何？又應如何處理其所涉「土地增值稅」？試依據土地稅法及所得稅法等法律之規定分述之。（25 分）

106年
一、稅捐稽徵機關對於土地申報移轉現值之審核標準為何？又，土地增值稅得重購退稅之情形為何？請依土地稅法之規定，分別說明之。（25分）
二、試依區域計畫法之規定，說明非都市土地使用管制之結構為何？又，依土地稅法之規定，都市計畫公共設施保留地之地價稅如何課徵？依都市計畫法之規定，私有公共設施保留地之取得方式為何？以上三問，請依序分別說明之。（25分）

105年
一、憲法第 143 條第1 項前段規定，中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。土地法對於土地取得之限制規定何者土地不得為私有？試述之。（25 分）
二、何謂累進起點地價？地價稅之稅率為何？試就平均地權條例及土地稅法之規定敘述之。（25 分）

104年
一、何謂土地徵收失效？試就現行土地徵收條例及相關法律規定，詳予析論之。（25 分）
二、依房屋稅條例之規定，房屋稅之徵收，係以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為對象。茲試問私有房屋有那些情形，其房屋稅減半徵收？又依規定應申報減半徵收之查定手續為何？（25 分）

103年
一、何謂預告登記？何謂禁止處分之登記？試比較說明之。（25分）
二、課徵土地增值稅之目的為何？又在那些情況下得予以減徵？試申述之。（25分）

102年
一、按土地法、平均地權條例及土地徵收條例中，均各有若干限制土地所有權人行使土地權利之規定。請就其中，舉出三項「禁止土地所有權移轉」之規定內容。又，都市計畫法對於公共設施保留地之使用，有何限制之規定？請敘述之。（25 分）
二、試分別依土地稅法、房屋稅條例及特種貨物及勞務稅條例之規定，說明「地價稅」、「房屋稅」及「銷售房屋、土地之特種貨物及勞務稅」之稅基及納稅義務人。（25 分）

101年
一、土地法第34條之1共有土地之優先購買權與土地法第104條基地或房屋之優先購買權，二者其立法目的、規範內容要件、效力等之差異為何？試比較說明之。（25分）
二、依平均地權條例規定，政府為建立並提供正常不動產交易價格資訊，要求權利人於不動產所有權移轉時，應申報移轉現值及登錄成交案件實際資訊，其規範要求為何？請闡述之。（25分）

科 目：不動產估價概要

107年
一、請列式說明定率法的折舊公式。如果一個1000 萬元的建築物，以每年減損2%的速度折舊，請問第5 年年末，該建築物的現值為多少？（25 分）
二、何謂同一供需圈？何謂近鄰地區？何謂類似地區？請說明三者的關係。（25 分）

106年
一、有一宗位於都市計畫住宅區可立即開發之建地，請問應如何評估其價格？請詳述採用之方法及其運用程序。（25分）
二、請依不動產估價技術規則之規定，詳述不動產估價應蒐集之資料及蒐集比較實例之原則。（25分）

105年
一、建物累積折舊額之計算，應視建物特性及市場動態，選擇適合的折舊方法。依不動產估價技術規則的規定，有那些路徑的折舊方法？請詳述說明之。假設有一價值200 萬元的建物，耐用年數50 年，殘價率5%，試繪製示意圖說明之。（25 分）
二、請依不動產估價技術規則之規定，列示土地開發分析法中計算資本利息綜合利率之公式。假設土地與建物價值比率為6：4，自有、借貸與預售收入之資金比例為4：5：1，自有資金與借貸資金之計息利率為2%與6%，而取得土地至開發完成之年數為2年，則資本利息綜合利率為若干？（25 分）

104年
一、最近國內房地產市場呈現不景氣狀況，此一現象在不動產估價原則來說是屬於那一種原則？對於不動產估價工作來說，需要掌握那些不動產估價原則？請詳述說明之。（25 分）
二、不論是收益法或是成本法在房地產收益價格估計時都扮演著重要的角色，當估價時，勘估標的如果包含建物應加計建物之折舊提存費，請問要如何計算建物的折舊提存費？又勘估標的在估價時，對於其營造或施工費要如何估計？請分別論述之。（25 分）

103年
一、影響不動產價格的因素有那些？（10分）又比較法的估價程序為何？（10分）並請說明此兩者之間的關聯性。（5分）
二、依不動產估價技術規則之規定，不動產價格有那些種類？（10分）基於公有土地資源永續利用，政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋出，請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格？（5分）又設定地上權土地的估價方式有那些？請說明之。（10分）

102年
一、運用比較法進行估價時，比較標的有那些情況會影響交易價格，且無法有效掌握及量化調整者，應不予採用？（25 分）
二、現有一筆建地，土地面積1600 坪，位於都市計畫住宅區，建蔽率50%，容積率225%，所在地區生活機能健全，土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅，在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後，得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12 億4200 萬元（一年之資金折現率為1.33%），建築所需的直接成本為新臺幣1 億8000 萬元，資本利息綜合利率為1.94%，開發商的要求利潤率為20%，規劃設計費用為營造費用的3%，廣告銷售費用為總銷售金額的5%，稅捐費用為總銷售金額的1%，管理費用為總銷售金額的3%，施工期間1 年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。（25 分）

101年
一、不動產估價技術規則規定有那三種主要估價方法？試說明之，並敘述其估價之程序。（25分）
二、何謂經濟租金？何謂實質租金？何謂支付租金？某甲以低於市場行情一成的租金向某乙承租房屋一年，言明月租金9,000元、押金兩個月，於一年期定存利率2%下，請問年經濟租金、實質租金、支付租金各為多少？（25分）

科 目：不動產經紀相關法規概要

107年
一、依公寓大廈管理條例規定，住戶有何種情形時，管理委員會促請其改善卻未改善者，管理委員會得訴請法院強制其遷離？如該住戶為區分所有權人時，管理委員會如何聲請法院強制拍賣其區分所有權？（25 分）
二、依不動產經紀業管理條例規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。何謂差價？如違反規定時，已收取之差價或其他報酬應如何處理？依法該經紀業及經紀人員有何處罰規定？（25 分）

106年
一、何謂約定專用部分？公寓大廈之起造人於申請建造執照時成立之約定專用部分，區分所有權人會議之決議是否可以予以變更？（25分）
二、何謂定型化契約？中央主管機關為促進定型化契約之公平化，依消費者保護法之規定，擬訂定型化契約應記載或不得記載事項。其內容得包括那些項目？（25分）

105年
一、請依不動產經紀業管理條例之規定，詳述以下問題：
何謂「不動產」？（5 分）
何謂「經紀人員」？（5 分）
不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，那些文件應由經紀業指派經紀人簽章？（15 分）
二、依不動產說明書應記載及不得記載事項，試述土地（素地）「使用管制內容」之應記載事項為何？（25 分）

104年
一、不動產經紀人甲任職於 A 不動產經紀公司，受好友請託仲介銷售房屋，甲於網路上房屋交易網站刊登銷售該屋之廣告，並刊有甲的聯絡電話。試問甲的仲介行為，依不動產經紀業管理條例規定，應如何進行方為適法？又若屬違法，請說明違反規定之原因為何？（25 分）
二、甲不動產代銷公司委託乙廣告公司，對其所代銷之不動產製作並刊登廣告。為招徠購屋者，甲不動產代銷公司要求乙廣告公司在廣告上載明開車到市中心只要五分鐘；事後購屋者與甲不動產代銷公司對此廣告，產生爭議。試問甲不動產代銷公司與乙廣告公司，依公平交易法之規定，有何責任？請說明之。（25 分）

103年
一、某甲因生涯規劃，擬投資從事不動產經紀業之經營；茲試問該某甲向主管機關申請不動產經紀業開業時，應符合那些要件？又應於多久期限內開始營業？另經紀業如僱用未具備經紀人員資格者，從事仲介或代銷業務時，會受到何種處罰？請依不動產經紀業管理條例及相關子法之規定，分別詳述之。（25分）
二、按內政部為方便直轄市、縣（市）主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售（租賃）不動產廣告案件，維護消費者權益，並促進不動產交易安全，經訂頒「不動產經紀業廣告處理原則」，據以實施。試問何謂不動產經紀業廣告？又對於不動產廣告不實案件之查核，其權責分工原則為何？（25分）

102年
一、某不動產仲介公司被委託出售一棟五層公寓大廈之某層樓（下稱系爭樓層），該大廈地下室劃設四個停車位，並經規約供系爭樓層以外之區分所有權人使用；今系爭樓層之區分所有權人因無車位而委託前述不動產仲介公司出售。試依據公寓大廈管理條例規定，分析下列問題：
何謂「約定共用部分」？（5分）
何謂「規約」？（5分）
系爭樓層承購戶於辦竣該不動產所有權移轉登記後，始發現無車位可資使用，乃主張該規約對其不生效力，其主張有無理由？（15分）
二、試依據不動產經紀業管理條例規定，分析下列問題：
何謂「不動產經紀業」？（5分）
不動產仲介業受委託出售不動產者，其依法應指派經紀人於該出售委託契約書上簽章，其立法目的為何？（10分）
倘若不動產仲介業違反前述之情事者，主管機關應如何處理？（10分）

101年
一、某經紀人員甲為增加業績以提高收入，分別於A、B兩家經紀業營業處所任職，此種情形是否符合不動產經紀業管理之意旨？試依不動產經紀業管理條例相關規定申述之。（25分）
二、鑑於不動產景氣不振，仲介公會為避免同業削價競爭，乃於理、監事會議決議，要求會員收取仲介費用之標準，不得低於公會所訂之下限。試依公平交易法之相關規定，評析該公會之前述會議決議是否適法。（25分）