房地產考生

#債務不履行---------------- 

【107申論一】

甲將自己所有之一筆土地出賣於乙，尚未交付，亦未辦理所有權移轉登記，乙即將該土地轉賣於丙，屆清償期乙未依約將該土地所有權移轉登記於丙，丙一再催促，乙均置之不理，而該土地仍登記為甲所有。請問：丙得如何行使權利，取得該土地所有權？

1.契約有效
買賣契約是債權行為，賣方對標的物不須具有處分權能，故乙丙買契有效。
2.賣方義務
►民法第348條：物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。
3.債務不履行
►民法第226條第1項：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
►民法第256條：債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。
►民法第260條：解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。
故A地若無法給付並辦理登記予丙，丙得向乙請求解除契約，同時請求損害賠償。
4.代位權
►民法第242條：債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利。
甲與乙間成立買賣契約，同時乙與丙間亦成立買賣契約，故乙怠於行使其權利時，丙為保障其請求權，得代位乙的地位向甲請求給付標的物予乙後，丙再向乙請求給付標的物。

#債務不履行+瑕疵擔保----------------

【106申論二】

甲現年 18 歲、未婚、富二代，離家赴某市就讀，未經其法定代理人同意，即與乙建設公司簽定買賣契約，購買時價 500 萬元之 A 套房，並辦理移轉登記。問：
(一)該屋債權及物權契約效力如何？(10 分)
1.限制行為能力者
►民法第77條：限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定代理人之允許。但純獲法律上利益，或依其年齡及身份、日常生活所必需者，不在此限。
甲現年 18 歲未婚，屬限制行為能力人。
2.債權行為（買賣契約）
►民法第79條：限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。
沒有民法第77條兩種例外，所以效力未定。
3.物權行為
►錢移轉行為：讓與合意＋交付
沒有民法第77條兩種例外，所以效力未定。
►房子移轉行為：讓與合意＋登記＋書面
甲取得所有權係純獲法律上之利益，而不負擔任何法律上義務，依民法第77條但書規定，應屬有效。
►民法第179條：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
如嗣後甲之法定代理人拒絕承認該屋買賣契約，則甲取得房屋所有權即構成不當得利，乙得請求甲返還房屋所有權。

(二)乙交屋並辦理移轉登記甲，甲居住其間，逾一年，發現該屋實為海砂屋，可依民法向乙主張和權利？(10 分)

1.不完全給付
►民法第227條第1項：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。
►民法第227條第2項：因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
如該房屋之瑕疵能補正時，甲得依給付遲延之規定向乙主張權利，即得請求補正，並得請求遲延賠償。 
►民法第226條第1項：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。
►民法第256條：債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。
如不能補正時，甲得依給付不能之規定向乙主張權利，即得解除契約而請求損害賠償。
►民法第78條：限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，無效。
甲須先經其法定代理人之允許契約，否則無效。
2.物之瑕疵擔保責任
►民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
故甲得解除其買賣契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金。
►民法第360條（不履行之損害賠償）：買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
故如乙曾保證其屋之品質或故意不告知瑕疵者，甲得對乙請求不履行之損害賠償。