房地產考生

#共有人+無權出租 

【 102申論一 】
甲、乙、丙三人共有房屋一棟，應有部份各1/3，甲將該房屋出租於丁又甲看見房屋門窗不牢，僱工修復後交付丁使用。試問(25 分) ：
(一)甲將房屋出租於丁之契約效力為何？
(二) 乙、丙對丁可否主張所有物返還請求權？
(三)甲僱工修復房屋門窗是否需事先徵得乙、丙之同意，方可得為之？
►民法第820條第5項：共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。
「保存行為」是指維護共有物之應有效用或防止其價值降低之行為。所以甲不需要事先徵得同意。

【 106申論一 】
甲、乙、丙、丁四人各出資新臺幣 500 萬元，並共同向戊借款 1,000 萬元，購置公寓一棟(以下簡稱 A 屋)，並以 A 屋設定抵押權做為擔保，且約定由甲負責交付每月之利息給戊。問：
(一)甲未得其他三人同意將一樓的部分租給戊開設夾娃娃機店，該租賃契約效力如何？(10 分)
(二) 乙、丙、丁得否對戊主張權利？(10 分)
(三)若甲、乙、丙、丁屆期未清償借款，戊應如何追討？(10 分)
►民法第860條：稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
戊是抵押權人
►民法第873條：抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。
故若甲、乙、丙、丁屆期未清償借款，戊得聲請法院拍賣抵押物A屋，就其賣得價金受償。

【答題技巧】

1.分別共有
►民法第820條第1項：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算。
2.租賃契約
►甲：租賃是債權行為，出租人對標的物不須具有處分權能，故該租賃契約對甲仍屬有效。
►其他共有人：甲無權出租，其租賃效力不及於其他共有人。
3.無權占有
►民法第767條第1項（所有物返還請求權）：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
►民法第821條：各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體利益為之。
其他共有人均得各自向無權占有人行使返還請求權，返還共有物於全體。