房地產考生

#被詐欺&被脅迫----------------  

【103申論一】 

甲被乙詐欺，將其所有之一棟房屋以低價賣給乙，並已為所有權移轉登記。請問甲依民法第92條規定，(25 分)
 (一)僅撤銷債權行為，而未撤銷物權行為時，當事人之間的法律關係如何？
 (二)甲若同時撤銷債權行為與物權行為時，其法律關係又是如何？
 (三)另法律行為因被詐欺而為撤銷與因被脅迫而為撤銷，其效力有何不同？

1.僅撤銷債權行為
►民法第179條（不當得利）：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
>物權行為（房子）有效，乙是房屋所有權人
>債權行為（買契）經甲撤銷而溯及消滅
>甲依民法第179條，請求乙返還房屋所有權
►民法第184條第1項：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
甲得請求乙損害賠償
2.同時撤銷債權行為與物權行為
►民法第179條（不當得利）：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
►民法第184條第1項：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。

►民法第114條第1項：法律行為經撤銷者，視為自始無效。
撤銷移轉房屋之物權行為溯及消滅，甲回復為房屋所有權人，乙則喪失所有權。
►民法第113條：無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。
甲可向以請求回復原狀，請求該房屋移轉登記
►民法第767條第1項：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
甲可請求乙返還該屋
3.被詐欺&被脅迫的撤銷
►民法第92條第1項：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。
►民法第92條第2項：被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。
被脅迫之撤銷表意人得以之對抗善意第三人；被詐欺之撤銷則否。
被詐欺自發現後起算1年可撤銷；被脅迫自其行為終止後起算1年可撤銷。 

#優先購買權---------------- 

【101申論二】 

甲將A地出租於乙，供乙在其上停放遊覽車3年；租貸存續中，甲復將 A 地出典於丙後賣與丁，並完成登記。試問（25 分）：
(一)何人得對乙收取租金？
(二)何人應反還乙押租金？

1.優先購買權
►民法第919條第1項：出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權。
►民法第919條第2項：前項情形，出典人應以書面通知典權人。典權人於收受出賣通知後10日內不以書面表示依相同條件留買者，其留買權視為拋棄。
►民法第919條第3項：出典人違反前項通知之規定而將所有權移轉者，其移轉不得對抗典權人。
甲將 A 地出典於丙後賣與丁，如甲未以書面通知典權人丙行使留買權，縱已完成移轉登記於丁，丙可行使留買權，對丁主張塗銷回復登記為甲所有，並請求甲辦理移轉登記為丙所有。
2.買賣不破租賃
►民法第425條第1項：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
丙應承受該租賃契約成為出租人，得對乙主張租金收取權。
3.押金
►甲未將押租金交付丙，則甲應對乙負返還責任
►如已交付丙則由丙對乙負返還責任。